Conform het Vlaams Woninghuurdecreet mag een verhuurder documenten opvragen bij een kandidaat-huurder om na te gaan of deze zijn verplichtingen zal kunnen nakomen. Vaak moet de huurder een loonfiche voorleggen om zijn solvabiliteit te bewijzen. Een loonfiche bevat echter vertrouwelijke gegevens. Als verhuurder mag u deze niet zomaar delen met andere partijen. In een recente uitspraak heeft de Gegevensbeschermingsautoriteit een sanctie opgelegd aan een verhuurder en een immobiliënkantoor wegens het meedelen en publiceren van een loonfiche van de huurder bij de verkoop van een (huur)woning.

Feiten

Bij het sluiten van een huurovereenkomst vraagt de verhuurder een loonfiche op bij de huurder (controle solvabiliteit). De huurder gaat op dit verzoek in.

Na verloop van tijd wenst de verhuurder over te gaan tot verkoop van het onroerend goed. Hiervoor schakelt hij een immobiliënkantoor in. Bij de verkoop van een huurwoning wordt de huurrelatie verdergezet met de nieuwe eigenaar. Het immobiliënkantoor maakt in het kader van haar opdracht een informatiebrochure op voor kandidaat-kopers. De loonfiche van de huurder (die bij aanvang van de huurovereenkomst was medegedeeld) wordt hierin integraal opgenomen.

De huurder ontdekt deze informatiebrochure en neemt contact op met het immobiliënkantoor. Hij verzoekt om verwijdering van zijn persoonsgegevens. Het immobiliënkantoor gaat in op dit verzoek. De huurder vraagt vervolgens welke persoonsgegevens het immobiliënkantoor heeft verwerkt en wie deze informatie heeft ontvangen. Hierop volgt geen concreet antwoord. De huurder legt klacht neer bij de Gegevensbeschermingsautoriteit, zowel t.a.v. de verhuurder als het immobiliënkantoor (hierna samen de ‘verweerders’ genoemd).

Beoordeling Gegevensbeschermingsautoriteit

Het meedelen van de loonfiche aan het immobiliënkantoor

De huurder heeft zijn persoonsgegevens overgemaakt voor een specifiek doeleinde (het sluiten van de huurovereenkomst).  Het valt niet binnen de redelijke verwachtingen van de huurder dat deze informatie verder zal worden verspreid om een ander doeleinde te bereiken. Toen de gegevens  werden overgemaakt, is niet gesproken over mededeling aan andere personen. De Gegevensbeschermingsautoriteit wijst in het bijzonder op het gevoelige karakter van de gegevens (loonfiches met inbegrip van het rijksregisternummer). De huurder mag er van uit gaan dat deze gegevens vertrouwelijk blijven.

Het overmaken van deze gegevens aan een derde is enkel mogelijk als daar een correcte rechtsgrond voor is. De verweerders stellen dat de mededeling noodzakelijk was met het oog op de continuïteit van de huurovereenkomst. Verweerders voeren artikel 6.1. b) Algemene Verordening Gegevensbescherming aan als rechtsgrond (verwerking noodzakelijk voor de uitvoering van een overeenkomst). De Gegevensbeschermingsautoriteit wijst dit argument echter van de hand. De mededeling gebeurde immers in uitvoering van de overeenkomst tussen de verhuurder-eigenaar en het immobiliënkantoor (verkoopopdracht). De huurder is geen partij bij deze overeenkomst.

Het communiceren van de loonfiche aan potentiële kopers (infobrochure)

De verweerders stellen dat deze publicatie rechtmatig zou zijn omdat dit een gerechtvaardigd belang dient.

Het inroepen van een gerechtvaardigd belang is mogelijk als voldaan is aan 3 voorwaarden: 1) er moet er een gerechtvaardigd doeleinde worden nagestreefd, 2) de verzamelde informatie moet noodzakelijk zijn om dat doel te bereiken en 3) het belang van de verweerders moet zwaarder doorwegen dan het belang van de huurder (proportionaliteit).

De Gegevensbeschermingsautoriteit erkent dat er een gerechtvaardigd doeleinde wordt nagestreefd. Potentiële kopers moeten op de hoogte zijn van de identiteit van de huurder. Ook is het van belang te weten of de huurder solvabel is.

De Gegevensbeschermingsautoriteit ziet ook geen schending van de noodzakelijkheidsvereiste. De loonfiches van de huurder kunnen potentiële kopers inzicht geven in de financiële mogelijkheden van de huurder om de huur te betalen.

De Gegevensbeschermingsautoriteit besluit wel tot een schending van het proportionaliteitsbeginsel.

Bij het afwegen van de belangen van verweerders (het verkopen van de woning) en de belangen van de huurder (bescherming van zijn persoonsgegevens), acht zij het integraal publiceren van de loonfiche disproportioneel. Zij herhaalt ook dat het niet binnen de redelijke verwachtingen van de huurder valt dat zijn loonfiches zouden worden gepubliceerd in een verkoopbrochure. De huurder was niet op de hoogte gebracht dat zijn gegevens voor dit doeleinde zouden worden gebruikt en wat daar de rechtvaardiging voor zou zijn.

Het recht op inzage en gegevenswissing

De Gegevensbeschermingsautoriteit stelt vast dat het immobiliënkantoor tijdig gevolg heeft gegeven aan het verzoek tot gegevenswissing. Dit verzoek was trouwens correct, aangezien de verwerking van de persoonsgegevens gebeurde op onrechtmatige wijze (cfr. hierboven uiteengezet). Conform de wetgeving zou het immokantoor ook elke ontvanger van de gegevens op de hoogte moeten brengen van het verzoek tot wissing (tenzij dit onmogelijk is of onevenredig veel inspanning zou vergen). De Gegevensbeschermingsautoriteit merkt op dat het immobiliënkantoor geen bewijs voorlegt dat zij dit heeft gedaan.

De huurder had bovendien expliciet gevraagd om de identiteit van de ontvangers kenbaar te maken. De Gegevensbeschermingsautoriteit verduidelijkt dat het recht op inzage weliswaar het recht inhoudt om de identiteit van de ontvangers te kennen, maar dat dit recht niet absoluut is. Dit mag geen afbreuk doen aan de rechten en vrijheden van anderen (in dit geval: het recht op privacy van de kandidaat-kopers). Het verzoek van de huurder kan niet worden ingewilligd zonder dat de rechten en vrijheden van de kandidaat-kopers worden geschonden. Er moet dus een belangenafweging worden gemaakt.

De Gegevensbeschermingsautoriteit besliste dat de rechten van de kandidaat-kopers prevaleren. Een doorslaggevend element is het feit dat het om natuurlijke personen gaat die handelen in een privécontext. Bovendien ging het om een papieren brochure (geen digitale) zodat de precieze omvang van de verspreiding moeilijk te bepalen is. Het is mogelijk dat niet elke bezoeker van het appartement een brochure heeft meegekregen of meegenomen.

Tenslotte wijst de Gegevensbeschermingsautoriteit op het principe dat gegevens die reeds gewist zijn (hetgeen het immobiliënkantoor beweert) niet meer kunnen worden verstrekt. Wel had het immobiliënkantoor kunnen meedelen hoeveel exemplaren er verspreid zijn geweest. De Gegevensbeschermingsautoriteit gaat daar echter niet verder op in, omdat geen van de partijen dit als argument had opgeworpen.

De Gegevensbeschermingsautoriteit komt tot het besluit dat er geen inbreuk is vastgesteld op het recht op inzage en op gegevenswissing.

Sanctie

De vastgestelde inbreuken werden gesanctioneerd. Het immobiliënkantoor kreeg een geldboete van 6.300 EUR. De verhuurder kreeg een berisping.

Conclusie

Hoewel het niet ter betwisting staat dat er een gerechtvaardigd doeleinde wordt nagestreefd, betekent dit niet dat de persoonsgegevens van de huurder geen bescherming zouden genieten.

• Er moet steeds een correcte rechtsgrond zijn voor de verwerking of verspreiding van persoonsgegevens. In dit dossier was dit niet voorhanden. De situatie zou bijvoorbeeld helemaal anders zijn geweest indien de huurder zijn toestemming had gegeven voor het communiceren van zijn gegevens.
• Bovendien moet de huurder correct worden geïnformeerd omtrent wat er met zijn gegevens zal gebeuren. In dit dossier kwamen de inbreuken pas aan het licht toen de huurder de verspreiding van zijn loonfiche toevallig ontdekte.
• De gegevens die worden verwerkt, moeten ter zake dienend en noodzakelijk zijn om het doel te bereiken. Een loonfiche kan de solvabiliteit van de huurder aantonen. De Gegevensbeschermingsautoriteit maakt echter de kanttekening dat de relevantie van de loonfiche afneemt naarmate de huurbetalingen correct verlopen. Er zijn in dat geval mogelijk alternatieve (minder verregaande) methoden om de correcte huurbetaling aan te tonen (bv. rekeninguittreksels).
• Als een gerechtvaardigd belang wordt ingeroepen als rechtsgrond moet dit zwaarder doorwegen dan de belangen van de huurder. De publicatie van een loonfiche in een informatiebrochure wordt alvast beschouwd als disproportioneel. Hoe meer gegevens er worden verspreid en hoe meer ontvangers er zijn, hoe groter de impact zal zijn op de belangen van de huurder. Een minder verregaande communicatiewijze zal mogelijk de toets wel doorstaan, mits de huurder correct wordt geïnformeerd.

Heeft u nog vragen? Kunt u bijstand gebruiken bij het toepassen van bovenstaande principes? Aarzel niet om contact met mij op te nemen.